관리사무소 부가가치세, 과세와 면세를 나누는 법

관리사무소 부가세 신고에서 가장 헷갈리는 것은 「관리비에 부가세가 붙느냐」입니다. 답은 세대의 주거전용면적에 달려 있습니다. 국민주택규모 85㎡가 첫 기준입니다.¹ 관리비 부가가치세를 세 칸으로 나눠 보겠습니다.

관리비 부가가치세 — 국민주택규모 기준 세 칸

대상은 「공동주택관리법」상 관리주체(주택관리업자 등), 경비업 허가를 받은 법인, 건물위생관리업(청소) 신고를 한 사업자가 공동주택에 공급하는 일반관리·경비·청소 용역입니다.²

수도권 밖의 도시지역이 아닌 읍·면 지역은 국민주택규모가 100㎡ 이하이고, 그보다 큰 주택도 면적과 상관없이 2028년 12월 31일까지 면세입니다.¹² 2025년 말에 끝날 예정이던 국민주택규모 초과 주택의 면세는 2025년 12월 23일 법 개정(법률 제21223호)으로 3년 연장됐습니다(조세특례제한법 제106조 제1항 제4호의2).³ 부가가치세율은 10%입니다.⁴

한 단지 안에 면적이 섞여 있다면

과세 여부는 단지 전체가 아니라 세대별 면적으로 봅니다. 법은 「1호 또는 1세대당 주거전용면적」으로 면세 범위를 정합니다.² 135㎡ 초과 세대가 일부 있으면, 그 세대에 부과한 일반관리비·경비비·청소비만 과세 공급가액이 됩니다.

그래서 첫 신고 전에 세대별 주거전용면적표로 과세·면세 표를 한 번 만들어 둡니다. 다음 분기부터는 부과 금액만 바꿔 넣으면 됩니다.

관리비 밖 수입 체크리스트

관리비와 별개로 단지가 버는 돈은 면적과 상관없이 따로 봅니다. 영리 목적이 아니어도 사업상 독립적으로 재화나 용역을 공급하면 부가가치세 납세의무가 있습니다.⁵ 확인된 예는 이렇습니다.

• 통신사 중계기 설치 장소 사용료 — 사업자등록을 하고 세금계산서를 발급합니다. 고유번호만으로는 세금계산서를 발급할 수 없습니다.⁶
• 재활용품 매각 수입 — 부가가치세 과세대상이라는 판결이 확정됐습니다.⁷
• 단지 어린이집 임대료 — 관리규약에 따라 관리주체나 입주자대표회의가 제공하는 공동주택 어린이집 임대는 면세입니다.⁸

과세 수입은 세금계산서를 발급하고 부가세 신고에 넣습니다. 같은 수입은 소득 신고에서도 다시 봅니다. 법인으로 보는 단체로 승인받은 입주자대표회의는 법인세, 그렇지 않으면 소득세 대상입니다.⁷⁹

관리사무소 부가세 신고 달력

입주자대표회의가 법인으로 보는 단체로 승인받았다면 아래 네 번이 신고·납부 기한입니다.¹⁰ 다만 직전 과세기간(6개월) 공급가액이 1억 5천만 원 미만인 법인과 개인사업자는 4월·10월에 예정신고 대신 세무서가 고지한 금액(직전 과세기간 납부세액의 50%)을 냅니다. 고지할 금액이 50만 원 미만이면 고지하지 않습니다.¹⁰

이런 경우 먼저 확인하세요

• 135㎡ 초과 세대가 있는데 지금까지 전부 면세로 신고했다면, 지난 신고를 같이 살펴봅니다.
• 85㎡ 초과 세대의 면세는 2028년 12월 31일까지 공급분에만 적용됩니다.³ 2029년 이후 적용은 해마다 개정 여부를 확인합니다.

간단세무 요금

• 아파트·공동주택: 연 33만 원부터(300세대 이하 · 부가세·법인세 등 신고 · VAT 별도)
• 301~500세대 42만 원 · 501~1,000세대 47만 원 · 1,001~1,500세대 52만 원 · 1,501세대 이상 57만 원

단지에서 하실 일은 홈택스 세무대리 수임동의와 회계 프로그램 조회 권한 확인입니다. 절차는 저희가 안내합니다. 비밀번호나 인증서는 카톡으로 받지 않습니다.

카톡·이메일로 단지명만 보내 주세요. 과세·면세 세대가 섞였는지, 요금이 얼마인지 영업일 1일 안에 첫 답변을 드립니다.

• 카톡: https://pf.kakao.com/_RzerX/chat
• 이메일: hello@gandanhong.com
• 간단세무: https://semu.gandanhong.com/

단지는 간단하게, 신고는 꼼꼼하게.