수익사업 개시 신고 따라 하기

통신사 중계기 임대료, 승강기 광고, 외부 차량 주차료처럼 관리비 밖에서 돈이 들어오기 시작하면 세무서에 알릴 일이 생깁니다. 고유번호증만 있는 단지가 세금계산서를 발급하기까지 밟는 순서를 법령 원문 기준으로 적었습니다.

먼저 고유번호증 가운데 두 자리를 봅니다

고유번호(○○○-△△-○○○○○)의 가운데 두 자리가 단체의 세법상 지위를 알려 줍니다.¹

입주자대표회의는 저절로 법인이 되지 않습니다. 조직·운영 규정과 대표자가 있고, 단체 자신의 계산과 명의로 수익과 재산을 따로 소유·관리하며, 수익을 구성원에게 나누지 않는 단체가 관할 세무서장의 승인을 받으면 「법인으로 보는 단체」가 됩니다.³

80인 단지가 82로 바꾸려면

「법인으로 보는 단체의 승인신청서」에 대표자임을 보여 주는 자료와 관리규약(사무실을 빌려 쓰면 임대차계약서 사본도)을 붙여 관할 세무서에 냅니다. 세무서는 신청일부터 10일 안에 승인 여부를 알려 줍니다.⁴

• 승인을 받으면 그 과세기간과, 그 과세기간이 끝난 날부터 3년이 되는 날이 속하는 과세기간까지는 개인으로 보는 단체로 되돌아갈 수 없습니다(요건을 잃어 승인이 취소되는 경우는 예외).³ 입주자대표회의에서 먼저 의결해 두세요.
• 가운데 자리가 달라지므로 번호가 바뀝니다. 은행 계좌와 4대보험·원천세 신고에 쓰던 번호를 어떻게 정리할지는 승인 신청 때 세무서에 함께 확인해 두세요.

수입이 생겼을 때의 순서

먼저 세 가지를 확인합니다. 그 수입 계약을 누구의 책임과 계산으로 맺었는지(이에 따라 세금을 낼 주체가 달라질 수 있습니다), 고유번호증이 80인지 82인지, 그 수입이 부가가치세 과세인지입니다. 아래는 82번 단지가 부가가치세가 과세되는 사업 수입을 새로 얻기 시작한 경우의 순서입니다. 80번 단지는 절차가 달라 따로 확인합니다.

사업자등록. 부가가치세법에 따라 등록하면 법인세법상 등록도 한 것으로 봅니다.⁶ 이미 82번 고유번호증이 있는 단지가 부가가치세 과세 사업을 추가할 때에는 홈택스의 사업자등록 정정에서 수익사업 개시일을 넣고, 부가가치세 과세 여부를 「여」로 바꾸고, 과세 업종을 추가하는 방식으로 합니다.⁷ 사업장을 새로 두는 경우에는 사업자등록신청서를 따로 냅니다.

수익사업 개시신고. 82번 단지가 임대·광고·주차 같은 사업 수입을 새로 얻기 시작하면 「비영리법인의 수익사업 개시신고서」에 고유번호증과 개시일 현재의 수익사업 재무상태표를 붙여 관할 세무서에 냅니다.⁸ 예금 이자만 있는 단지는 이 신고의 대상이 아닙니다.

전자세금계산서. 법인사업자는 세금계산서를 전자로 발급해야 합니다.⁹ 전자세금계산서용이나 사업자범용 공동인증서를 미리 받아 둡니다.

어떤 수입이 과세인가요

조세심판원은 입주자대표회의의 알뜰시장 자릿세, 통신 중계기 임대료, 재활용품 판매, 광고 수입을 부가가치세 과세로 본 적이 있고, 세대당 3대 이상인 차량에서 받은 주차료를 과세로 본 결정도 있습니다.¹¹ 관리규약에 따라 제공하는 단지 어린이집 임대는 부가가치세가 면제됩니다.¹⁰ 법인세에서 수익사업인지는 따로 봅니다.

관리비 자체의 과세·면세는 관리사무소 부가가치세, 과세와 면세를 나누는 법에 따로 정리했습니다.

예금 이자에서 떼인 세금

은행은 이자를 줄 때 세금을 먼저 떼고 줍니다. 「법인으로 보는 단체」로 승인받은 공동주택(공동주택관리법 제2조 제1항 제1호 가목) 입주자대표회의는 이자를 법인세 신고에 넣고 결산에서 고유목적사업준비금을 비용으로 잡을 수 있고, 이자소득은 그 준비금 한도에 전액 들어갑니다.¹² 실제로 손금에 들어가는 금액은 결산에 잡은 금액과 다른 수익사업의 결손금에 따라 달라집니다. 이 경우 떼인 세액이 산출세액에서 공제됩니다.¹³

• 준비금은 손금에 넣은 사업연도가 끝난 날부터 5년 안에 고유목적사업에 써야 하고, 남은 금액은 익금에 들어갑니다.¹²
• 이자를 신고에서 빼기로 하면 나중에 수정신고·기한 후 신고·경정으로 다시 넣을 수 없습니다.¹³
• 가운데 자리가 80인 단체, 주상복합, 오피스텔·상가 관리단은 사정이 달라서 따로 확인합니다.

늦으면 생기는 일

• 기한 안에 사업자등록을 신청하지 않으면 사업 개시일부터 신청 전날까지 공급가액의 1%, 세금계산서를 그 과세기간의 확정신고 기한까지 발급하지 않으면 2%, 전자로 발급해야 하는 사업자가 발급 시기에 종이로 발급하면 1%의 가산세가 있습니다.¹⁴ 고유번호증을 「정정」으로 등록하는 단지에 미등록 가산세가 그대로 적용되는지는 등록 상태와 거래를 확인해 판단합니다.
• 부가가치세·법인세 신고서를 법정 기한까지 내지 않으면 무신고 가산세가 붙고, 그 세금은 7년 동안 부과될 수 있습니다.¹⁵

간단세무가 돕는 것

고유번호증과 수입 계약을 보고 어떤 신고와 등록이 필요한지 먼저 알려 드리고, 세무서에 낼 서류 목록과 작성 방법을 안내합니다. 등록이 끝나면 부가가치세와 법인세(80번 단지는 종합소득세) 신고를 맡습니다.

• 아파트·공동주택: 연 33만 원부터(300세대 이하 · 부가세·법인세 등 신고 · VAT 별도)
• 301~500세대 42만 원 · 501~1,000세대 47만 원 · 1,001~1,500세대 52만 원 · 1,501세대 이상 57만 원

단지는 간단하게, 신고는 꼼꼼하게.